(Popoeye)

　　来自津滨轻轨的建设者称，轻轨不只是一个交通概念，而且是一个资源概念。“津滨轻轨快捷、经济、舒适、安全的优势使其创造了轻轨资源……香港地铁之所以是世界地铁建设和运营最为成功的典范，其重要原因是充分挖掘和利用了地铁资源，成功进行了上盖物业和地下空间的开发。津滨轻轨资源是城市巨大的无形资产，需要政府给予科学、精心地利用，否则就会造成资源的浪费。”

　　这是在呼吁政府重视对津滨轻轨资源的开发和利用。实际上，由于津滨轻轨建设也就这两年才火起来，其对房地产业的推动作用严重滞后，因此如何深入地挖掘津滨轻轨对于沿线和房地产开发的价值，才是当务之急，而如何认知津滨轻轨与城市发展、津滨轻轨与地产新秩序、津滨轻轨与发展商的机遇和挑战等问题，则是当前的焦点话题。

　　轻轨寄托着泰达跃升的梦想

　　按照经典经济学的计算，政府固定资产投资对经济的拉动作用为1∶3？社会固定资产投资对经济的拉动作用可以达到1∶5？这也正是世界范围内的地铁和轻轨事业在普遍亏损的情况下，各地政府仍纷纷上马的原因之一。

　　从泰达的现实来看，泰达对天津市的GDP贡献率已经达到40%，但是另一个重要的经济指标――社会商品零售总额却非常少，这两者之间的反差，正是泰达再腾飞的一个增长点。而津滨轻轨，首先将会对城市商业提供汇聚人流的动力，所以，从泰达经济全局这盘棋上看，津滨轻轨毫无疑问是一枚重要的棋子。

　　谈到津滨轻轨问题，天津城市发展研究所的曲建章觉得还可以把它放到天津大交通计划的背景中考察。他认为，天津乃至泰达要想稳定经济中心的地位，不能只停留在轻型工业这个层次，必须有自己的大工业、重工业，而大工业、重工业的发展需要大量的土地。天津现在能够提供这样的土地的，就剩下海河中下游、滨海新区这样的地方，这样的地方没有大交通、快速交通系统支持是难以想象的。

　　轻轨极大提升商业流通市场

　　香港的地铁是世界上惟一在盈利的地铁，而且对住宅的提升作用也比较大。以香港太古城的住宅为例，从建成到现在，升值达10倍以上。香港这种综合开发与地铁建设有机结合的模式，就是使地铁站成为一个综合社区，即物流、人流和商流的集散中心。

　　津滨轻轨受惠最大的是河东区、东丽区、滨海新区。津滨轻轨最初确定走向时，引发了沿线房地产广告战，一些楼盘更把楼价抬高3%。滨海快速公司房地产二部孙经理对轻轨将来开通后的前景抱有很大希望，他认为轻轨将对房产业带来如下影响：第一，这将影响开发商的空间选址，交通的便利是项目开发首选的重要因素；第二，轻轨的贯通将影响购房者的选址观念，应该说在居民看来，房价与出行时间是反比函数关系，交通时间成本越低，房价越高，这当然也就会涉及到人们对工作单位的选择；第三，轻轨的客流量将影响城市中心周边的房价。孙经理认为轻轨开通后的几年中，外圈城(轻轨周边几公里)将提高吸引力，这主要是指土地的利用，周边地带的土地升值是无可置疑的。以后，市民买房的思路也将超出中环线范围之外；第四，由于轻轨的建设，沿线部分地区会面临拆迁问题，拆迁居民的住房需求，将拉动现有商品房的销售，另外轻轨沿线的房地产项目将不同程度地全面受益(除了CBD以外)，轻轨的开通将加速其商品房的销售。

　　泰达道路交通日趋饱和，津滨轻轨建设在新世纪到来之际成为现实，这不仅能够聚集大量人流，催生消费潜力，同时津滨轻轨能够对区域经济产生一系列的推动作用，对于津滨轻轨沿线物业来说，它的兴建能够带来新的活力。

　　有一个流行的说法，认为津滨轻轨的有效辐射距离是500米以内，步行10分钟，但究竟300米、200米的增值幅度是否等比递减呢？曲建章认为，香港地铁公司主要是采取物业与地铁相结合的经营模式，以地铁提升地价，再以房地产经营收入来建设维护地铁，形成了地铁―物业―地铁的良性发展。房地产开发商可以借助这种理念，争取在地皮升值之前储备。且由于目前车站物业还并没有完全界定，所以对于开发商争取各种物业形态留有一定的空间。

　　津滨轻轨无疑是使城市充满活力的“发动机”，而沿线物业的发展，能提升城市生活质素。红？房地产公司经理田耀东认为，津滨轻轨对于城市“革命性”的意义在于，它为城市提供了新机遇、新挑战，首先它准确快捷，能大量处理出行，成倍提高城市运营效率，同时带来巨大机会，例如商业、写字楼；再者高速安全，缩小了城市间的距离，使城市边界范围得以扩大，城市化规模跃升到一个新量级，在郊区居住，在市中心工作、消费、娱乐、休闲，变得很容易；第三，津滨轻轨站场及周边将形成一个崭新的城市空间，在这个高度集约的空间里，什么事情都有可能发生，各种人流、物流交汇，甚至带来新的城市文化；第四，周边物业作为一种资源，有效开发利用带来盈利仍是个大问题，因此研究津滨轻轨周边物业的价值及价值兑现方式，将会是中介公司、开发企业等的一个方向。

　　田耀东认为，津滨轻轨对泰达房地产的意义，说是一场“革命”并不为过，现在泰达还没有开通津滨轻轨，随着2004年津滨轻轨开通的日子临近，泰达人对津滨轻轨价值的认识肯定发生大的改观。

　　轻轨改变生活空间

　　这次“津滨轻轨革命”由于得到天时、地利、人和等因素的配合将深入下去。

　　田耀东认为，津滨轻轨对于城市扩展和物业价值，将在其中起到革命性作用。

　　由于津滨轻轨极大地扩展了人们的居住空间，住多远才符合生活效率，是一个关键问题。美国科学家特拉菲尔发现，在19世纪初，伦敦只有80万人口，从市中心到都市边缘不超过5公里，步行大约45分钟，而今天伦敦每一个方向都有48～64公里长，但人们坐地铁或开车进城工作，平均所花时间也不超过45分钟。

　　津滨轻轨建成已经指日可待，近两年来，居住东移与河东板块的突然崛起，与津滨轻轨有极大关联。津滨轻轨的速度，会将人们45分钟内的活动空间，扩大到2～3倍以上。泰达的45分钟可以到哪儿？从规划中的几条津滨轻轨线看，河东、东丽和塘沽等地到市中心，应都是在津滨轻轨运行30分钟以内的距离。

　　从津滨轻轨沿线物业来看，如果坐津滨轻轨到达目的地要20分钟，按“45分钟”规律来推算，大部分人都会住在离轨道走路25分钟可达的距离之内，差不多是1.5～2公里的距离。因此，居住物业将会沿着津滨轻轨线、在两边约1.5公里的距离内放射性发展。

　　因市区内是先有物业后有津滨轻轨，所以两端(即办公楼与住宅)以及上盖商业将会大受追捧。

　　但是，在采访万科总经理刘仕成时，他认为，津滨轻轨项目对土地的升值作用是一个缓慢的过程，他预计的时间是10年左右，这取决于滨海新区人流和商业氛围的形成，因此为了使有限的土地发挥最大的经济效益，应多保留预留地。新加坡的做法是在车站的周围先围一大片绿地作为预留地，绿地外围则发展高密度的住宅、购物中心以及大的换乘站，若干年后轻轨周边地区发展起来，那块预留地的价值就相当可观，政府可以从中获得最大的收益。当然新加坡地少人多。搞太高密度的开发，泰达不必邯郸学步。刘认为津滨轻轨将为大的地产商提供商机。搞周边物业综合开发，是“城”的概念，是一种复合地产的形态，它需要实力、技术、管理等方面能力的整合。在这一层面上，“津滨轻轨革命”将对现有的地产开发模式起到修正甚至颠覆的作用。

　　刘仕成同时认为，津滨轻轨是居住郊区化的助推器。早期的房地产大盘的开发，相较于交通配套而言是一种拔苗助长，津滨轻轨的修建，将使这种成规模的郊居化水到渠成。同时它将提升人们的居住水平。

　　可以看到，津滨轻轨沿线物业已经成为发展商、投资者、置业者普遍关注的热点，理性投资必然主导市场，地产投机将退出舞台，房地产的投资时代将伴随“津滨轻轨革命”灿然到来。

　　以往，在投资链上，发展商是台前主演，而投资者躲在幕后；到了今天，包括房地产投资公司、商家、小投资客在内的各环节，都将走到台前。